不動産投資は資産運用におすすめ！メリット・デメリットや不動産投資のリスクも解説

「不動産投資って資産運用に活用できるの？」
「初期費用が高いのでは？」
「リスクはどれくらいあるの？」

このような疑問や不安を感じている方も多いかと思います。

不動産投資は、安定した家賃収入と長期的な資産形成が見込める資産運用の1つです。

本記事では不動産投資の基本からメリットやデメリット、初心者の方が押さえておくべきリスクを解説します。

不動産投資とは？

不動産投資は物件を購入し、売却または賃貸で利益を得る投資手法です。

利益を得るにはキャピタルゲインとインカムゲイン、2つの方法があります。

不動産投資を成功させるためには、資産価値の高い物件を選びます。

立地や周辺環境、将来の発展性などを総合的に考慮して、価値の上がる物件を購入できれば、利益を最大化できるでしょう。

不動産投資のメリット4つ

不動産投資で得られる主なメリットには以下のようなものがあります。

①ローンを活用して不動産を購入できる

ローンを利用して購入できる点が、不動産投資の大きなメリットです。

物件を担保にして金融機関から融資を受けられるため、自己資金が少ない場合でも投資を始められます。

金利や審査基準は金融機関やローン商品によって異なるため、不動産会社や金融機関に相談しながら計画を立てていきます。

資産運用の際は、収入状況や将来の資金計画に合わせて、無理のない範囲で投資を進めましょう。

②家賃収入でローンを返済できる

不動産投資で購入した物件を賃貸に出すと、毎月安定した家賃収入を受け取れるため、ローンを返済できるでしょう。

家賃収入をローンの返済にあてると、実質的な自己負担を減らしながら投資を進められます。

しかし、空室が続いた場合は家賃収入が途絶えるリスクもあるため、需要の高いエリアや人気のある物件探しが重要です。

資産運用を目的とした物件を探す際は、長期的に安定した収益が見込めるかどうかを慎重に見極めましょう。

③相続対策や節税が可能

不動産投資には、相続対策や節税効果があります。

具体的には以下の種類の税金が節約可能です。

• 所得税
• 住民税
• 相続税

不動産所得で赤字が出た場合、給与所得から赤字部分を差し引ける損益分散の仕組みを利用できます。

給与所得から赤字を差し引くと課税部分を少なくでき、所得税をおさえられます。

500万円の給与所得があり不動産投資で100万円の赤字がある場合、500万円から100万円を差し引いた400万円が課税対象です。

所得税が減れば住民税の所得割が少なくなるため、所得税と住民税をおさえられます。

相続税は相続する種類によって評価額が異なります。

現金だとそのままの価値の評価額ですが、土地や建物の不動産の評価額は8割程度です。

現金で相続するよりも不動産の方が税金をおさえられ、節税効果があります。

税金の対策や税制のルールを把握しておくと、資産を効率よく守りながら運用できるでしょう。

④生命保険の代わりとして活用できる

不動産は単に資産運用としてだけでなく、生命保険の代わりとしても活用できます。

不動産投資で物件をローンで購入する場合、団体信用生命保険（団信）に加入するケースが大半です。

団信は、万が一オーナーがローンの返済中に死亡した際に、保険が適用されて残債が免除される仕組みです。

家族に経済的な負担を残さずに物件を引き渡せるため、賃貸物件であれば引き続き家賃収入を得られます。

あるいは、物件を売却してまとまった現金を手にする選択肢もあります。

通常の生命保険と比べて、より柔軟な資産活用ができる点が不動産投資の魅力です。

不動産投資のデメリット4つ

不動産投資は魅力的な資産運用方法の1つですが、株式投資や投資信託と同様に、デメリットも伴います。

不動産投資の主なデメリットには以下のようなものがあります。

①空室が発生したら自己資金で返済する

不動産投資では空室が続くと収益源が失われます。

ローンを組んで物件を購入している場合、家賃収入がローンの返済にあてられますが、空室が発生すると自己資金で返済を続けなければなりません。

以下の点が空室リスクを高める要因です。

• 賃貸需要が低いエリア
• 家賃設定が高すぎる
• 立地条件が悪い

空室リスクを軽減するためには、需要が高いエリアで物件を選び、適正な家賃設定が大切です。

②老朽化により物件の価値が低下する

建物は経年劣化するため、老朽化もデメリットの1つです。

新築物件は人気がありますが、築年数が10年、20年と経過するにつれて需要が下がり、家賃を引き下げざるを得ない状況になる場合があります。

老朽化した物件では、リフォームや修繕費がかかり、一時的な資金負担が増える可能性もあります。

老朽化リスクを避けるためには、適切な管理が必要です。

定期的なメンテナンスが行われている物件を選び、信頼できる管理会社に管理を委託すると、長期的に安定した資産運用を実現できるでしょう。

③金利が上昇すると返済額が増える

不動産投資の際にローンを利用する場合、金利上昇のリスクも考慮する必要があります。

変動金利でローンを組むと金利が上昇した場合、毎月の返済額が増加し、計画通りに運用できなくなる場合があります。

変動金利は固定金利よりも金利が低くなりやすく、多くの投資家に選ばれているのが特徴です。

しかし、金利が上昇すれば返済負担が大きくなるリスクもあります。

金利上昇リスクを抑えるには、将来の金利動向を考慮し固定金利を選ぶか、借り換えのタイミングを見極めて資産運用していきましょう。

④自然災害による被害がある

地震や台風、津波などの自然災害は予測が難しく、物件に大きな被害を与えるリスクがあります。

建物が損傷した場合、修繕費や再建費用が必要になるため、損害保険への加入は必須です。

しかし、保険料の負担も考慮しなければなりません。

保険料が高すぎると毎月のコストが増え、収益を圧迫する可能性があります。

自然災害リスクに備えるためには、損害保険のプラン選びが重要です。

物件の立地や災害リスクを考慮し、適切な補償内容とコストのバランスが大切です。

不動産投資は資産運用の手段におすすめ？

不動産投資は、資産運用におすすめの投資です。

物価上昇時には不動産価値も上昇し、売却益や家賃収入の増加が期待でき、経済変動に柔軟な対応ができる点がメリットです。

さらに、不動産投資には節税効果があります。

固定資産税や不動産取得税を経費として計上できるため、税負担を軽減でき効率的な資産運用ができるでしょう。

将来の生活に不安を感じている方にとっても、不動産投資は有効な選択肢となります。

ローンを完済すれば、毎月の家賃収入が安定した収入源となり、公的年金以外の収入を確保できます。

不動産投資は長期的な資産形成、インフレ対策、節税、老後の資金確保など、さまざまなニーズに応えられるため、資産運用の手段におすすめです。

【初心者必見】知っておきたい不動産投資のリスク

不動産を使った資産運用における、代表的なリスクは以下の通りです。

不動産投資で資産運用する際は、さまざまなリスクがあるので、事前に把握しておきましょう。

資産運用が目的ならREITの活用もおすすめ

REITは「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託を意味し、多くの投資家から集めた資金をもとに不動産を購入する手段です。

不動産から得られる賃料や売却益を投資家に分配する仕組みで、個人でも手軽に不動産への投資を利用できます。

REITは国内の株式と同様に証券コードが割り当てられており、取引時間中に指値注文や成行注文で売買可能です。

貸株サービスを利用して保有するREITを貸し出すと、貸株金利が得られます。

さらに、REITは信用取引の対象となるほか、信用取引の代用有価証券としても活用できるため資産運用にもおすすめです。

記事のまとめ：資産運用は長期的に続けることが成功のポイント！

本記事では、不動産を活用した資産運用について、特徴やメリット、知っておきたい不動産投資のリスクを解説しました。

不動産投資を使った資産運用は、高い利回りや安定した収益を目指せる一方で、さまざまなリスクを伴う場合もあります。

資産運用を成功させるためには、自分のライフスタイルやリスク許容度に合わせて、長期的に続ける姿勢が大切です。

本記事を参考に、ぜひ不動産を利用して資産運用をはじめてみてください。

小林裕

一般社団法人証券相続普及協会　代表理事

大学卒業後、東証一部上場の証券会社に入社。
個人向けの資産運用コンサルティングを中心に活動し、新人賞、社長優秀賞などを数多く受賞。
退職後、資産運用だけでは本当の解決ができないという思いから、2020年に一般社団法人証券相続普及協会を設立、代表理事に就任。
終活カウンセラー１級や上級相続診断士の資格も取得し、現在はお客様の大切な資産を「ふやす、まもる、つなぐ」をモットーに活動している。
【代表著書】
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※2024年9月30日調べ